도곡동 타워팰리스는 2000년대 한국에서 ‘부자 아파트’를 상징하는 이름이었다. 60층이 넘는 유리 타워, 호텔 같은 로비, 수영장과 골프연습장을 갖춘 생활은 이전의 아파트와 확연히 달랐다. 더 놀라운 사실은 이곳이 처음부터 주거단지로 계획된 땅이 아니었다는 점이다. 대한민국 최고층 삼성 사옥이 무산된 자리에 외환위기 시대의 초고가 주택이 들어섰다.
2,820억 원에 산 땅,
원래는 102층 삼성 사옥 자리였다
서울시는 개포택지개발 뒤 남은 도곡동 상업용지를 공매에 내놓았다. 매일경제의 당시 보도에 따르면 삼성전자는 1994년 핵심 체비지 1만193평을 2,820억 원에 낙찰받았다. 삼성은 이곳에 그룹 본사와 계열사를 모은 102층 규모의 신사옥·전자타운을 세우려 했다.
계획은 현실이 되지 못했다. 인근 주민의 민원이 이어진 데다 1997년 외환위기로 금융비용까지 치솟았다. 삼성은 1998년 사옥 계획을 접고 주상복합 개발을 검토하기 시작했다. 기업의 상징이 될 초고층 업무시설이 한국에서 가장 유명한 초고층 주거단지로 방향을 바꾼 순간이었다.
외환위기 직후 등장한
14억 원짜리 펜트하우스
경제위기 속에서 초고가 아파트를 내놓는 일은 큰 모험이었다. 1999년 1차 분양가는 3.3㎡당 1,100만~1,200만 원이었다. 120평대 펜트하우스 가격은 최소 14억 원 이상이었다. 당시 주상복합은 상가 위에 붙은 좁은 집이라는 인식이 강했고, 일반 아파트보다 낮은 전용률과 높은 관리비에 대한 부담도 있었다.
반면 제도 환경은 사업에 유리하게 바뀌었다. 외환위기 뒤 정부는 민간택지 분양가를 자율화했고 주상복합의 주거 비율도 90%까지 완화했다. 이 조치는 타워팰리스만을 위한 제도가 아니라 침체한 주택경기를 살리려는 전국적 규제 완화였다. 사옥을 포기한 삼성은 이 틈에서 고급 주거라는 새로운 상품을 만들었다.
광고 대신 5만 통의 DM,
부자를 정확히 겨냥했다
타워팰리스의 분양 방식도 남달랐다. 삼성은 대중을 상대로 광고를 쏟아붓는 대신 계열사 고객 데이터베이스 등을 활용해 약 5만 명에게 분양 안내문을 보냈다. 신청금 1,000만 원을 받는 사전예약으로 일반청약 전에 동·호수 배정을 사실상 마쳤다. 비싼 집을 살 수 있는 사람에게 직접 접근한 표적 마케팅이었다.
사전예약 열기가 곧바로 완전한 계약 성공을 뜻하지는 않았다. 삼성물산이 밝힌 수치에 따르면 분양 한 달 뒤 계약률은 67%였다. 낯선 주상복합과 높은 가격을 경계한 사람이 적지 않았다는 뜻이다. 타워팰리스는 처음부터 모두가 탐내던 완성형 부촌이 아니라, 특정 고객을 집요하게 설득해 시장을 만든 상품에 가까웠다.
기업 임원과 의사,
기존 강남 부자들이 옮겨왔다
타워팰리스가 부의 상징으로 굳어진 데에는 초기 입주층의 영향이 컸다. 동아일보가 확인한 1차 입주자 850명 가운데 대기업·금융회사 고위 임원이 490명, 의료계 인사가 100명, 기업 대표가 100명이었다. 법조인·전문직과 교수도 포함됐다. 이는 전체 주민을 조사한 통계는 아니지만 단지가 어떤 수요층을 끌어들였는지는 선명하게 보여준다.
주간동아의 개발·분양 회고에는 최초 입주자의 약 70%가 이미 강남에 살던 사람으로 소개됐다. 타워팰리스가 새로운 부자를 강남으로 불러 모았다기보다 기존 강남 자산가에게 새로운 주거 형식을 제안한 셈이다. 고급 단독주택과 전통적인 아파트에 머물던 부촌의 모습은 보안과 서비스를 앞세운 수직 도시로 바뀌었다.
집 안 월패드부터 수영장까지,
아파트가 호텔이 됐다
타워팰리스가 가격만 비싼 집이었다면 오래 남는 상징이 되기 어려웠다. 입주 당시 세대 내부의 홈 네트워크로 TV와 에어컨, 조명을 제어하고 도로와 주차장 화면을 확인할 수 있었다. 공동시설에는 헬스장, 독서실, 연회장, 게스트룸이 들어섰고 별도 스포츠센터에는 수영장과 골프연습장, 사우나를 갖췄다.
운동과 쇼핑, 손님맞이까지 단지 안에서 해결하는 ‘원스톱 리빙’이었다. 지금 신축 아파트가 경쟁적으로 내세우는 커뮤니티와 스마트홈의 초기 형태가 한꺼번에 등장한 것이다. 대신 각종 시설은 높은 관리비를 수반했고, 제한적으로 열리는 창과 교통 혼잡, 낮은 전용률은 초고층 주거의 새로운 불편으로 지적됐다.
7개 동 2,590가구,
고급 아파트의 기준을 바꾸다
타워팰리스 1·2·3차는 2002년부터 2004년까지 순차적으로 완공됐다. 아파트 기준 1차 1,297가구, 2차 813가구, 3차 480가구로 모두 7개 동 2,590가구다. 1차는 최고 66층, 미국의 초고층 설계회사 SOM과 삼우가 공동 설계한 3차는 최고 69층까지 올라갔다.
공법도 당시 일반 아파트와 달랐다. 1차에는 공장에서 유리까지 조립한 유닛 커튼월과 자동 상승 거푸집이 적용됐고, 코어 골조는 한 층을 3일 주기로 시공했다. 3차는 Y자형 평면과 3개 층 단위의 슈퍼블럭 커튼월로 초고층의 구조와 조망을 함께 해결했다.
타워팰리스 이후 초고층 주상복합은 서울의 새로운 고급 주거 유형으로 확산됐다. 이 단지의 진짜 유산은 한때 가장 비싼 아파트였다는 기록만이 아니다. 호텔식 공용공간, 강한 보안, 대규모 커뮤니티, 홈 네트워크를 하나의 상품으로 묶어 오늘날 고급 아파트가 내세우는 기준을 먼저 보여줬다는 데 있다. 102층 회사가 무산된 자리에 세운 집이 한국 부촌의 이미지를 수평에서 수직으로 바꿨다.
현재 차수별·평형별 가격과 시설 관리 소식
타워팰리스는 1·2·3차를 나누어 봐야 한다. 아래는 각 차수의 대표 평형을 골라 정리한 KB 일반 매매시세다. 오피스텔은 제외했다.
1차
| 공급면적㎡ | 전용㎡ | KB 일반 매매시세(억 원) |
|
112.71
|
84.15
|
28.5
|
|
162.62
|
121.42
|
39.75
|
|
183.81
|
137.24
|
44
|
|
220.92
|
164.95
|
52.25
|
|
233.94
|
174.67
|
59.5
|
|
327.68
|
244.66
|
85
|
2차
| 공급면적㎡ | 전용㎡ | KB 일반 매매시세(억 원) |
|
123.67
|
92.80
|
27.3333
|
|
123.67
|
92.80
|
27.5
|
|
154.08
|
115.63
|
37.5
|
|
213.43
|
160.17
|
46.8333
|
|
219.86
|
164.99
|
51
|
|
219.87
|
164.99
|
50.6667
|
|
324.00
|
243.14
|
76.5
|
3차
| 공급면적㎡ | 전용㎡ | KB 일반 매매시세(억 원) |
|
160.73
|
124.64
|
35
|
|
182.66
|
141.64
|
42
|
|
202.83
|
157.28
|
45
|
|
211.10
|
163.70
|
55
|
|
304.00
|
235.74
|
79.5
|
출처
- 매일경제, 「서울 노른자위 도곡동 체비지 삼성그룹 몽땅 매입」
https://www.mk.co.kr/news/economy/1359949
- 매일경제, 「삼성 도곡동 102층 사옥 포기」,
https://www.mk.co.kr/news/all/1972519
- 매일경제, 「10억대 1320가구 분양끝」,
https://www.mk.co.kr/news/economy/2095450
- 동아일보, 「부와 명예 선택된 사람들의 계획도시」
https://www.donga.com/news/article/all/20020110/7777475/9
- 주간동아, 「타워팰리스 개발·분양 회고」
https://www.donga.com/docs/magazine/print.php?mgz_part=weekly&n=200211070500035
- 조선일보, 「타워팰리스 초대형 주거실험」
https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2002/10/16/2002101670254.html
- 삼성물산 건설부문, 「타워팰리스 포트폴리오」
https://www.secc.co.kr/ko/business/portfolio/housing/124
- 건축문화, 「타워팰리스 III」
https://m.ancbook.com/contents/anc/2006/01/12.htm
- 건축문화, 「타워팰리스 I 시공기술」
https://m.ancbook.com/contents/anc/2003/06/2003060201157.htm
- 서울연구원, 「서울의 게이티드 커뮤니티 연구」 https://www.si.re.kr/sites/default/files/2012%2012_03%20%EC%84%9C%EC%9A%B8%EB%8F%84%EC%8B%9C%EC%97%B0%EA%B5%AC-%EC%A0%95%ED%97%8C%EB%AA%A9_0.pdf
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